Московский рынок недвижимости переживает длительную стагнацию. Цены на квартиры формально понижаются практически каждую неделю, но величина этого понижения (0,1–0,2%) оставляет жилье запредельно дорогим. По единодушным оценкам специалистов, долгое затишье осенью сменится оживлением. Вопрос лишь в том, насколько столичные квартиры станут дороже.
За последнюю неделю средний уровень цен на жилье в Москве понизился на 0,2%. Стремительнее всего дешевеют, как и прежде, панельные "хрущевки" (0,3%), однако средняя стоимость "квадрата" в них все равно остается крайне высокой – 3 тыс. 675долларов. По темпам снижения цен их начинают догонять квартиры элитного сегмента (0,2%), но и здесь средний уровень запределен – 4568 "зеленых" за метр. При этом ценовой уровень "сталинок" (4875 долларов), плохого кирпича (4019) и современной панели (4083) почти не меняется.
Процесс стагнации пришел на смену бурному прошлогоднему росту, когда цены на жилье достигли небывалых высот. Специалисты уже в конце 2006 года предсказывали, что ситуация на рынке непременно изменится. Некоторые даже прогнозировали заметное снижение цен. Прогноз в этой части явно не оправдался – за трехкомнатную квартиру с 6-метровой кухней в старом панельном доме до сих пор просят никак не меньше четверти миллиона долларов. Как подсчитали эксперты, эта сумма равна двадцатилетнему заработку обычного жителя столицы.
Сегодня большинство аналитиков отмечают, что процесс явно затянулся, и к осени ценовая гонка возобновится. По некоторым оценкам, уже в ближайшее время Москва выйдет на 20% увеличения стоимости квартир в год. "Существует зависимость между стоимостью материалов и стоимостью квартир, – поясняет свой прогноз вице-президент инвестиционной компании Сергей Архипов. – Во-первых, постоянно увеличивается
стоимость строительно-монтажных работ. Например, только цемент подорожал в 2007 году на 37%. Во-вторых, цены на столичную недвижимость ниже, чем в некоторых европейских столицах. Если брать средний удельный уровень цен на московскую недвижимость, то он составляет 3 тыс. долларов за 1 кв. м, тогда как в Лондоне – 15 тыс.".
С таким прогнозом не согласна вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. Как она рассказала "НИ", "у нас действительно огромный потенциал роста", но в ближайшее время на рынке недвижимости не будет серьезной коррекции цен. "Мы ожидаем, что к осени начнется оживление рынка. Обычно отложенный спрос формируется около года. Людям все-таки нужно решать свои жилищные проблемы. Но это не означает, что с оживлением рынка начнется резкий рост цен. Просто увеличится количество сделок. Сейчас, когда на рынке наблюдается стагнация, их заключают в 4–5 раз меньше, чем раньше", – считает специалист.
Отметим, что вместе со спросом падает и доходность жилья. Сегодня даже весьма скромный банковский депозит с точки зрения вложения денег втрое выгоднее, чем покупка квартиры. Как рассказали "НИ" в аналитическом центре "Индикаторы рынка недвижимости" (ИРН), "за последнюю неделю индекс доходности снизился еще на 0,1%". В этой ситуации расходы на приобретение недвижимости не покрываются даже доходом, который приносит сдача квартиры в аренду. Очевидно, что в таких условиях проблема инвестиционных покупок и спекуляций с квартирами исчезнет сама собой, считают эксперты ИРН.
По их прогнозу, цены на столичное жилье какое-то время еще будут ползти вниз, однако очень незначительными темпами. При этом если раньше этот процесс шел в основном в сегменте недорогого и низкокачественного жилья, то теперь коррекция все больше будет затрагивать и дорогие квартиры. В мае, например, снижение ценовых показателей наблюдалось в ряде престижных дорогих районов и в сегменте современных монолитно-кирпичных домов. Эксперты объясняют это тем, что квартиры в них стоили запредельно дорого.
Что касается ближайшего будущего, то эксперты ИРН тоже полагают, что через месяц-другой рынок выйдет из оцепенения. "Ценовое дно", похоже, уже достигнуто, и намного ниже стоимость недвижимости вряд ли упадет, – сообщили "НИ" аналитики. – Оживление рынка наступит осенью, но это не вызовет резкого роста цен".
